* CÁC HÌNH THỨC LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án sử dụng đất được thực hiện thông qua một trong 3 hình thức:
(1) Đấu giá quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 119 Luật Đất đai năm 2013, để tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng 3 điều kiện:
– Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
– Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản này thuộc sở hữu Nhà nước;
– Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
(2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư
Dự án đầu tư có sử dụng đất phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khi đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 11 Nghị định số 25/2020/NĐ-CP sửa đổi tại Nghị định 31/2021/NĐ-CP:
– Thuộc một trong các dự án:
+ Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng khu đô thị; công trình dân dụng có một/nhiều công năng gồm: nhà ở thương mại; trụ sở, văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ không sử dụng vốn đầu tư.
+ Dự án xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại; trụ sở văn phòng làm việc; công trình thương mại, dịch vụ phân loại theo pháp luật xây dựng.
– Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt, thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng sẽ được UBND cấp tỉnh/Ban quản lý khu kinh tế giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận.
– Thuộc chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; chương trình phát triển đô thị (nếu có).
– Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000.
– Không đủ điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất.
– Không thuộc trường hợp chỉ định thầu (do chỉ có một nhà đầu tư có khả năng thực hiện), lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt.
(3) Chấp thuận nhà đầu tư
Trường hợp dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất/đấu thầu trong trường hợp:
– Nhà đầu tư có quyền sử dụng đất (trừ trường hợp bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh/phát triển kinh tế – xã hội).
– Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không thuộc trường hợp bị thu hồi đất.
– Nhà đầu tư thực hiện dự án trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao.
– Trường hợp khác không thuộc diện đấu giá, đấu thầu theo quy định.
* THỦ TỤC CHẤP THUẬN CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ/ PHÊ DUYỆT DANH MỤC DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
– Trước khi thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư, trừ trường hợp không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, các dự án phải xin chấp thuận chủ trương đầu tư.
– UBNDTP có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án được quy định tại Khoản 1 Điều 32 Luật Đầu tư (được sửa đổi bổ sung tại Luật số 03/2022/QH15) và các khoản 1, 2, 3 Điều 33 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP ngày 26/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư), bao gồm:
(1) Dự án đầu tư có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng, dự án đầu tư có đề nghị cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, trừ trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân không thuộc diện phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định của pháp luật về đất đai;
(2) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở (để bán, cho thuê, cho thuê mua), khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 300 ha và quy mô dân số dưới 50.000 người;
(3) Dự án đầu tư phù hợp với quy định của pháp luật về di sản văn hóa không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc phạm vi khu vực bảo vệ II của di tích được cấp có thẩm quyền công nhận là di tích quốc gia, di tích quốc gia đặc biệt, trừ di tích quốc gia đặc biệt thuộc Danh mục di sản thế giới; dự án đầu tư không phân biệt quy mô diện tích đất, dân số thuộc khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử (được xác định trong đồ án quy hoạch đô thị) của đô thị loại đặc biệt;
(4) Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân gôn (golf);
(5) Dự án đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới; xã, phường, thị trấn ven biển; khu vực khác có ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh.
* Đối với dự án đầu tư thuộc trường hợp (1) (2) và (4) thực hiện tại khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì Ban quản lý khu kinh tế chấp thuận chủ trương đầu tư.
Trình tự, thủ tục thực hiện đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở, khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh sân golf (thuộc diện chấp thuận CTĐT):
Bước 1: Đề xuất dự án
Nhà đầu tư/cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập Hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và nộp 04 bộ hồ sơ đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư gửi Sở Tài chính.
(quy định tại khoản 2 Điều 33, Điều 36 Luật Đầu tư, các khoản 2,3 Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP; biểu mẫu quy định tại Thông tư số 03/2021/TT-BKHĐT của Bộ Kế hoạch và Đầu tư)
Bước 2: Thẩm định đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư
Sở Tài chính chủ trì thẩm định: gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của các Sở, ban ngành, địa phương; lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân thành phố (quy định tại Điều 33 Luật Đầu tư, Điều 31 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP)
Bước 3:
Bước 3.1: Chấp thuận chủ trương đầu tư
Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án; trường hợp dự án thuộc diện xin ý kiến của Thành ủy/Ban Thường vụ Thành ủy/Thường trực Thành ủy theo Quy chế làm việc thì Ban Cán sự Đảng Ủy ban nhân dân thành phố sẽ xin ý kiến trước khi Ủy ban nhân dân thành phố chấp thuận chủ trương đầu tư dự án
Bước 3.2: Căn cứ theo các nội dung dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, Cơ quan nhà nước có thẩm quyền lập yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư thực hiện dự án, gửi Sở Tài chính để thẩm định
Bước 3.3: Sở Tài chính phối hợp cùng các cơ quan liên quan xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, báo cáo Ủy ban nhân dân thành phố
Bước 3.4: Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm nhà đầu tư
Trình tự, thủ tục đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình dân dụng có một hoặc nhiều công năng gồm: trụ sở, văn phòng làm việc, công trình thương mại, dịch vụ (không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư):
Bước 1: Cơ quan chuyên môn hoặc cơ quan trực thuộc Ủy ban nhân dân thành phố; Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc nhà đầu tư lập Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, gửi Sở Tài chính
Bước 2: Trong thời hạn 30 ngày kể làm việc, Sở Tài chính phối hợp với các cơ quan liên quan tổng hợp danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất; đánh giá việc đáp ứng đầy đủ điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại Điều 11 của Nghị định số 25/2020/NĐ-CP; xác định yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố.
Bước 3: Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố xem xét, phê duyệt Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.
Trường hợp dự án thuộc diện xin ý kiến của Thành ủy/Ban Thường vụ Thành ủy/Thường trực Thành ủy theo Quy chế làm việc thì Ban Cán sự Đảng Ủy ban nhân dân thành phố sẽ xin ý kiến đồng ý chủ trương trước khi phê duyệt Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.
* LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THEO HÌNH THỨC ĐẤU THẦU
Sau khi Dự án được quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư, quy trình, thủ tục đấu thầu sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.
Bước 1:
- Căn cứ Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được phê duyệt, Sở Tài chính công bố danh mục dự án lên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia
- Căn cứ nội dung thông tin được công bố, Nhà đầu tư chuẩn bị và nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án trên hệ thống mạng đấu thầu quốc gia (trong thời hạn tối thiểu 30 ngày)
- Khi hết thời hạn đăng ký thực hiện dự án, Sở Tài chính tổ chức đánh giá sơ bộ năng lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư đã nộp hồ sơ đăng ký và căn cứ kết quả đánh giá trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố quyết định việc tổ chức thực hiện theo một trong hai trường hợp sau:
- Trường hợp có từ 2 nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm: Chủ tịch UBND thành phố ra quyết định áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi và giao cơ quan chuyên môn thuộc UBND thành phố hoặc UBND quận/huyện là Bên mời thầu
- Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đã đăng ký và đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm hoặc có nhiều nhà đầu tư đăng ký nhưng chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm: thực hiện thủ tục chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (theo quy định tại Điều 30 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP)
– Sở Tài chính đăng tải Danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia hoặc thông báo kết thúc thủ tục công bố Danh mục dự án trong trường hợp không có nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm
Bước 2:
- Bên mời thầu lập Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư , gửi Sở Tài chính thẩm định;
- Sở Tài chính thẩm định Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư và trình Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt;
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư
Bước 3:
- Bên mời thầu đăng tải Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư lên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia trong 07 ngày làm việc kể từ ngày Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt Kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư; và lập Hồ sơ mời thầu gửi Sở Tài chính thẩm định.
- Sở Tài chính thẩm định Hồ sơ mời thầu, trình Ủy ban nhân dân thành phố
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt Hồ sơ mời thầu
Bước 4:
- Sau khi Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt Hồ sơ mời thầu, Bên mời thầu thực hiện mời thầu, phát hành, sửa đổi, làm rõ hồ sơ mời thầu, gia hạn nộp hồ sơ dự thầu;
- Nhà đầu tư chuẩn bị, nộp, sửa đổi, thay thế, rút hồ sơ dự thầu; Bên mời thầu tiếp nhận, quản lý hồ sơ dự thầu. Thời gian chuẩn bị hồ sơ dự thầu tối thiểu là 60 ngày đối với đấu thầu trong nước hoặc 90 ngày đối với đấu thầu quốc tế, kể từ ngày đầu tiên phát hành hồ sơ mời thầu đến thời điểm đóng thầu.
- Bên mời thầu tổ chức mở hồ sơ đề xuất về kỹ thuật và tổ chức đánh giá, gửi Sở Tài chính thẩm định Danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt
- Bên mời thầu tổ chức mở hồ sơ đề xuất về tài chính – thương mại đối với nhà đầu tư có tên trong Danh sách nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu về kỹ thuật và tổ chức kiểm tra, đánh giá; gửi Sở Tài chính Kết quả lựa chọn nhà đầu tư để thẩm định, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt.
Bước 5:
- Bên mời thầu công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư; đàm phán, hoàn thiện hợp đồng, trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố ký kết hợp đồng dự án;
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp đồng, Bên mời thầu công khai thông tin hợp đồng dự án trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia
- Bên mời thầu, nhà đầu tư trúng thầu, Ủy ban nhân dân quận, huyện, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Cơ quan Thuế thực hiện các nhiệm vụ để triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
Trường hợp cần trao đổi thông tin và hướng dẫn cụ thể hơn, xin liên hệ phòng Kinh tế ngành – Sở Tài chính thành phố Hải Phòng, số điện thoại: 0225.3822017, địa chỉ thư điện tử: cnvd.dpi.hp@gmail.com.
